問7　2021年9月実技（資産設計）

智弘さんのいとこの秋山さんは、２０２１年中に居住していた自宅を売却し、両親が所有する家屋に同居することになった。秋山さんの２０２１年中の所得税の申告に関する事項が下記＜資料＞のとおりである場合、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除」（以下「本特例」という）の適用を受けたときに、秋山さんが２０２２年に繰り越すことができる譲渡損失の金額として、正しいものはどれか。

＜資料＞
［自宅の売却に関する事項］
・ 譲渡価額　２,０００万円
・ 取得費　　４,５００万円
・ 譲渡費用　９０万円
・ 自宅の売却契約の前日における住宅ローン残高　２,９００万円
（住宅ローンはすべて売却した自宅に係るものである）

［秋山さんの所得等］
・ 給与所得　７００万円
・ 所得税の所得控除の合計額　２２０万円

・ 上記のほかに所得はなく、本特例の適用要件はすべて満たしている。

１．２００万円

２．４２０万円

３．１,８９０万円

４．２,１１０万円

居住用財産の譲渡所得の特例に関する問題です。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除は、住宅ローンのある住宅をそのローン残高を下回る価格で譲渡した場合、損失の損益通算や繰越控除ができる特例です。
本問では譲渡価額2,000万円＜住宅ローン残高2,900万円ですので、特例の適用対象です。

譲渡所得＝譲渡収入金額−(取得費＋譲渡費用)
　　　　＝2,000万円−(4,500万円＋90万円)
　　　　＝▲2,590万円

本特例ではまず他に損益通算できる所得がある場合には損益通算を行い、それでもなお損失が上回る場合には、残額を翌年以降3年間繰越可能ですが、住宅の売買契約日の前日時点の住宅ローン残高から譲渡価額を差し引いた残額と、譲渡損失の金額のいずれか低い額が損益通算の上限です。

本問の場合、住宅ローン残高2,900万円と譲渡価額2,000万円の差額900万円＜譲渡損失2,590万円ですので、900万円が損益通算の上限です。

従って、損益通算対象額▲900万円＋給与所得700万円＝▲200万円
よって、翌年以降3年間にわたって200万円を損失額として繰り越し、翌年以降の所得と損益通算可能です。

以上により正解は、１．２００万円

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