問35　2021年9月基礎

借地借家法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、借地借家法における定期建物賃貸借契約を定期借家契約といい、それ以外の建物賃貸借契約を普通借家契約という。

1) 期間の定めのない普通借家契約において、正当な事由に基づき、建物の賃貸人による賃貸借の解約の申入れが認められた場合、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から６カ月を経過することによって終了する。

2) 定期借家契約を締結する場合、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

3) 定期借家契約は、契約の更新がなく、期間の満了により建物の賃貸借は終了するが、賃貸借について当事者間で合意すれば、定期借家契約を再契約することができる。

4) 2000年３月１日より前に締結した居住用建物の普通借家契約は、当事者間で当該契約を合意解約すれば、引き続き、新たに同一の建物を目的とする定期借家契約を締結することができる。

定期借家契約・普通借家契約に関する問題です。

1) は、適切。期間の定めがない普通借家契約では、大家さん（賃貸人）は6ヵ月前に解約申入れをすれば、契約を終了できます（ただし、建物使用を必要とする事情・それまでの経過状況・利用状況・立退き料等の正当事由が必要です）。

2) は、適切。定期借家契約では、賃貸人は賃借人に対し、あらかじめ、契約の更新がなく期間満了により賃貸借が終了することを、書面を交付して説明しなければなりません。

3) は、適切。定期借家契約は、原則として更新がないため、契約期間満了後は、借主は退去することが必要です。ただし、貸主と借主双方が合意すれば、再契約は可能です。
これに対し、普通借家契約では、賃貸人（大家さん）が正当事由なしに更新を拒絶できないため、賃借人（入居者）と合意していなくても、更新したものとみなされます（法定更新）。

4) は、不適切。借地借家法が改正された2000年3月1日より前に締結された居住用建物の普通借家契約は、当事者がお互いに合意していたとしても、 定期借家契約に切り替えられず、無効（普通借家契約が継続しているという扱い）になります（事業用は切替可能）。

よって正解は、4

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