問38　2021年9月基礎

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1) 各区分所有者の議決権の割合は、規約に別段の定めがない限り、その有する専有部分の床面積の割合による。

2) 管理組合の法人化にあたっては、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議と、その主たる事務所の所在地において登記をする必要がある。

3) 形状または効用の著しい変更を伴う共用部分の変更を行うためには、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議が必要であるが、この議決権については規約で過半数まで減ずることができる。

4) 集会において区分所有者および議決権の各５分の４以上の多数による建替え決議がなされた場合、決議に賛成した区分所有者等は、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者に対し、一定期間内に、区分所有権および敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。

区分所有法に関する問題です。

1) は、適切。集会における議決権割合は、各共有者が有する専有部分の床面積（内法面積（水平投影面積））の割合で決まります。また、玄関・ロビー・エレベーター・階段・廊下等の共用部分の持分割合も、各所有者が有する専有部分の床面積の割合で決まります。

2) は、適切。管理組合が管理組合法人となるには、区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成により、法人化・法人の名称・事務所を定める集会決議をすることと、事務所の所在地での登記が必要です。

3) は、不適切。著しい変更を伴う共用部分の変更は、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議が必要となりますが、「区分所有者の定数」は、規約で過半数まで減ずる（決議し易くする）ことができます。ただし、「議決権の定数」は規約で減ずることはできません。

4) は、適切。建物を建て替えるには、集会で区分所有者および議決権の各５分の４以上が必要ですが、建替え決議がなされた場合、決議に「賛成」した区分所有者は、決議に「反対」・「建替えに不参加」とした区分所有者に対して、建物およびその敷地に関する権利を時価で「売却する」ことを請求することができます。ただし、賛成側が直接時価で買い受ける必要はなく、デベロッパー等の資金力のある買受指定者を別途指定し、買受指定者が時価で買い受けることも可能です。

よって正解は、3

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