問60　2021年9月応用

Ａさんが賃貸マンション（耐火建築物）を建設する場合の建蔽率の上限となる建築面積と容積率の上限となる延べ面積に関する以下の文章の空欄(1)〜(3)に入る最も適切な数値を、解答用紙に記入しなさい。なお、問題の性質上、明らかにできない部分は「□□□」で示してある。

〈甲土地に単独で賃貸マンションを建設する場合〉
I 「Ａさんが甲土地に単独で賃貸マンションを建設した場合の建蔽率の上限となる建築面積は□□□�u、容積率の上限となる延べ面積は（　1　）�uです」

〈甲土地と乙土地を一体とした土地に賃貸マンションを建設する場合〉
II 「Ａさんが甲土地と乙土地を一体とした土地に賃貸マンションを建設した場合の建蔽率の上限となる建築面積は（　2　）�u、容積率の上限となる延べ面積は（　3　）�uです。甲土地単独での開発ではなく、甲土地と乙土地を一体とした土地に賃貸マンションを建設したほうが、事業規模は大きくなります。仮に、Ａさんが甲土地をマンション開発業者に売却するにしても、分譲マンションの素地価格（単価）が容積率に比例すると考えた場合、乙土地と併せて売却したほうが有利であると思います」

建築面積と延べ面積の上限に関する問題です。

〈甲土地に単独で賃貸マンションを建設する場合〉
I 延べ面積の上限＝土地面積×その土地の容積率　です。
ただし、容積率は、前面道路の幅が12m未満の場合に、用途地域によって制限されます。
住居系用途地域の場合……前面道路幅×4／10
その他の用途地域の場合…前面道路幅×6／10
この計算式結果と指定容積率を比べて、小さいほうが容積率の上限です。

よって甲土地は、前面道路が4m、用途地域は第一種住居地域ですので、容積率の計算は、
4m×4／10＝160%　＜　指定容積率300%。よって甲の容積率は160%。
よって(1)延べ面積の上限＝625�u×160％＝1,000�u

〈甲土地と乙土地を一体とした土地に賃貸マンションを建設する場合〉
II 防火地域・準防火地域の角地で耐火建築物を建築する場合、20%の建ぺい率緩和を受けることができます。
（以前は緩和対象は防火地域のみでしたが、法改正により2019年6月より、準防火地域に耐火建築物を建築する場合でも10％の建ぺい率緩和の対象となり、特定行政庁が指定する角地による10％緩和と併せて20％緩和を受けられるようになりました。）

また、建築面積の上限の計算式は、以下のとおりです。
建築面積の上限＝土地の面積×土地の建ぺい率

よって(2)甲土地と乙土地を一体とした土地の建築面積の上限は、
(甲土地625�u＋乙土地180�u)×(60％＋20％)＝644�u

次に、延べ面積の上限＝土地面積×その土地の容積率　ですが、容積率は、前面道路の幅が12m未満の場合に、用途地域によって制限されます。
住居系用途地域の場合……前面道路幅×4／10
その他の用途地域の場合…前面道路幅×6／10
この計算式結果と指定容積率を比べて、小さいほうが容積率の上限です。

問題文では道路が4mと8mの2つありますが、このような場合は広いほうの道路幅を前面道路とすることができます。

よって、第一種住居地域である甲土地と乙土地を一体とした土地の容積率は、前面道路が8mですので、
8m×4／10＝320%　＞　指定容積率300%。よって容積率は300%。

よって(3)甲土地と乙土地を一体とした土地の延べ面積の上限は、
(甲土地625�u＋乙土地180�u)×300％＝2,415�u

以上により正解は、(1)1,000（�u）　(2)644（�u）　(3)2,415（�u）

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