問61　2021年9月応用

甲土地および自宅（建物とその敷地である乙土地）の譲渡に関する以下の文章の空欄(1)〜(4)に入る最も適切な数値を、解答用紙に記入しなさい。また、空欄(5)に入る最も適切な文章を、下記〈空欄(5)の選択肢〉のなかから選び、その記号を解答用紙に記入しなさい。なお、問題の性質上、明らかにできない部分は「□□□」で示してある。

〈甲土地の売却〉
I 「 譲渡した年の１月１日における所有期間が（　1　）年を超える土地等を優良住宅地等のために譲渡した場合、優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例の適用を受けることができます。本特例の適用を受けた場合、課税長期譲渡所得金額が（　2　）万円以下の部分については、□□□％の軽減税率が適用されます」

〈自宅（建物とその敷地である乙土地）の売却〉
II 「Ａさんが、下記の資料および条件に基づき、現在の自宅を譲渡し、自宅を買い換えて、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除および居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例の適用を受けた場合、当該譲渡所得の金額に係る所得税および復興特別所得税、住民税の合計額は（　3　）円となります」

III 「Ａさんが、下記の資料および条件に基づき、現在の自宅を譲渡し、自宅を買い換えて、特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例の適用を受けた場合、当該譲渡所得の金額に係る所得税および復興特別所得税、住民税の合計額は（　4　）円となります。Ａさんが、本特例の適用を受けた場合、買換資産は譲渡資産の（　5　）」

〈譲渡資産および買換資産に関する資料〉
・譲渡資産（自宅）の譲渡価額：6,000万円
・譲渡資産（自宅）の取得費　：不明
・譲渡費用：300万円
・買換資産（マンション）の取得価額：5,500万円

〈条件〉
・空欄(3)・(4)は、100円未満を切り捨てること。
また、本問の譲渡所得以外の所得や所得控除等は考慮しないものとする。

〈空欄(5)の選択肢〉
イ．取得価額および取得時期を引き継ぎます
ロ．取得価額を引き継ぎ、取得時期は引き継ぎません
ハ．取得価額は引き継ぎませんが、取得時期を引き継ぐことになります
ニ．取得価額および取得時期の引継ぎはしないこととされています

優良住宅用地の特例・居住用財産の譲渡所得の特例に関する問題です。

〈優良住宅用地の特例〉
I 優良住宅用地の特例は、譲渡年の1月1日時点での所有期間5年超の土地等を、予定地も含めて優良住宅地等のために譲渡した場合、課税長期譲渡所得金額のうち2,000万円以下の部分は所得税10.21%・住民税4%、2,000万円超の部分は所得税15.315%・住民税5%となる特例です（復興特別所得税を含む）。
居住用財産の軽減税率の特例と比べて必要とされる所有期間が半分で適用される等、優良な住宅地の供給と公的土地取得の円滑化を目的に創設された特例です。

〈居住用財産の譲渡所得の特例（3,000万円特別控除・軽減税率の特例）〉
II 土地や建物の譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えると長期譲渡所得となり、課税長期譲渡所得＝譲渡収入金額−(取得費＋譲渡費用)−特別控除　です。
3,000万円の特別控除を適用した場合、上記の計算式の「特別控除」部分は3,000万円となります。

まず、土地の譲渡所得は、土地や建物を売った金額から、取得費と譲渡費用の合計額を差し引いて計算します。
土地の取得価額が不明な場合は、譲渡価額の5％を取得費（概算取得費）とすることができます。
よって、概算取得費：6,000万円×5％＝300万円

買換え特例を適用する場合は、譲渡収入は買換え資産との差額とし、必要経費（取得費と譲渡費用の合計額）はその差額に応じた額としますが、適用しない場合は譲渡収入は譲渡価額、必要経費は全額となります。

課税長期譲渡所得＝6,000万円−(6,000万円×5％＋300万円)−3,000万円
　　　　　　　　＝6,000万円−(300万円＋300万円)−3,000万円＝2,400万円

次に、軽減税率の特例を受けた場合、課税長期譲渡所得金額のうち6,000万円以下の部分は所得税10%・住民税4%、6,000万円超の部分は所得税15%・住民税5%となります（復興特別所得税を除く）。
※復興特別所得税は、所得税額の2.1％

従って、所得税＝2,400万円×10％＝240万円
　　　　復興特別所得税＝240万円×2.1％＝5.04万円
　　　　住民税＝2,400万円×4％＝96万円
　　　　合計額＝240万円＋5.04万円＋96万円＝341.04万円

〈居住用財産の譲渡所得の特例（居住用財産の買換え特例の特例）〉
III 居住用財産の買換え特例では、売った家より買った家のほうが高ければ課税繰り延べ、逆に売った家のほうが買った家より高い場合は、差額に長期譲渡所得として20.315％課税（買った家相当額は課税繰り延べ）されます（買換え特例は所有期間10年超が適用条件のため、自動的に長期譲渡所得となります）。
※20.315％の内訳・・・所得税：15％、復興特別所得税：所得税額の2.1％、住民税：5％

まず、IIで算出した通り、概算取得費：6,000万円×5％＝300万円　です。

ここから特例適用による税額を計算していきますが、Aさんは買換え資産として5,500万円のマンションを単独名義で購入予定ですから、Ａさんの収入金額は、
譲渡価額6,000万円−取得価額5,500万円＝500万円です。

次に、必要経費（取得費と譲渡費用の合計額）は、
概算取得費300万円＋譲渡費用300万円＝600万円です。

ただし、この合計額は譲渡資産全体の取得費・譲渡費用ですので、買換え資産との差額（収入額）に応じた金額だけを必要経費として計上することが必要です。
よって、差額分の必要経費＝全体経費600万円×収入額500万円／譲渡額6,000万円
　　　　　　　　　　　　＝50万円
よって、譲渡益＝収入額500万円−必要経費50万円＝450万円
所得税＝450万円×15％＝675,000万円
復興特別所得税＝675,000万円×2.1％
　　　　　　　＝14,175 円 ⇒ 14,100 円（100円未満切捨て）
所得税合計＝675,000円＋14,100 円＝689,100 円
住民税＝450万円×５％＝225,000円
所得税・住民税合計＝689,100 円＋225,000 円＝914,100 円

なお、居住用財産の買換え特例を受けた場合、買換資産は譲渡資産の取得価額を引き継ぐものの、取得時期については引き継がず、買換資産を実際に取得した時期が取得時期となります。

以上により正解は、(1)５（年）　(2)2,000（万円）　(3)3,410,400（円）
(4)914,100（円）　(5)ロ

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