問41　2022年1月基礎

毎期末に1,000万円の純収益が得られる賃貸マンションを取得し、取得から３年経過後に１億5,000万円で売却するとした場合のＤＣＦ法による当該不動産の収益価格として、次のうち最も適切なものはどれか。なお、割引率は年５％とし、下記の係数を利用すること。また、記載のない事項については考慮しないものとする。

〈年５％の各種係数〉


1) １億5,552万円

2) １億5,683万円

3) １億6,955万円

4) １億7,723万円

不動産の投資判断手法に関する問題です。

収益還元法のうちDCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益（家賃等）と復帰価格（将来の転売価格）を、現在価値に割り引いて合計することによって、対象不動産の収益価格を求める方法です。
（DCF法＝Discounted Cash Flow 法の略）

将来価値×割引率(複利現価率・現価係数)＝現在価値　ですから、
1年末の純収益の現在価値＝1,000万円×0.952＝952万円
2年末の純収益の現在価値＝1,000万円×0.907＝907万円
3年末の純収益の現在価値＝1,000万円×0.864＝864万円
よって、3年間の純収益の現在価値の合計は、
952万円＋907万円＋864万円＝2,723万円

次に、3年後の転売価格は1億5,000万円ですから、現在価値を算出すると、
3年末の転売価格の現在価値＝1億5,000万円×0.864＝1億2,960万円

よって、収益価格＝2,723万円＋1億2,960万円＝１億5,683万円

よって正解は、2

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