問62　2022年1月応用

甲土地および乙土地の有効活用等に関する以下の文章の空欄(1)〜(4)に入る最も適切な語句または数値を、解答用紙に記入しなさい。なお、空欄(3)に入る最も適切な文章は、次頁〈空欄(3)の選択肢〉のなかから選び、その記号を解答用紙に記入しなさい。

〈建築基準法の規定〉
I 「 甲土地および乙土地に、（　1　）率により計算した採光、通風等が各斜線制限により高さが制限された場合と同程度以上である建築物を建築する場合、当該建築物については、道路斜線制限および隣地斜線制限は適用されません」

〈乙土地の売却〉
II 「下記の〈資料〉に基づき、Ａさんの父親が乙土地を譲渡し、優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例の適用を受けた場合、当該譲渡所得の金額に係る所得税および復興特別所得税、住民税の合計額は（　2　）円となります。他方、Ａさんが父親の相続により取得した乙土地を相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後３年以内に譲渡した場合、譲渡した乙土地に対応する部分の相続税額を取得費に加算することができます」

〈等価交換方式による有効活用〉
III 「マンションを建築する方法として、自己資金を使わず、マンション住戸を取得できる等価交換方式という手法があります。複数のマンション住戸を取得することができれば、一部の住戸を売却することで納税資金を確保し、残りの住戸を賃貸に供することもできます。また、相続時の遺産分割も比較的容易になると思います。
等価交換方式による有効活用にあたり、Ａさんの父親が、既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換えの場合の譲渡所得の課税の特例（立体買換えの特例）の適用を受けた場合、買換資産は譲渡資産の（　3　）。本特例の適用を受け、取得したマンション住戸を賃貸する場合、本特例の適用を受けない場合に比べて、（　4　）が少なく計上されることになるため、その後の不動産所得に係る税額負担が大きくなる可能性があります。本特例の適用可否については、譲渡所得に係る税額負担とその後の不動産所得に係る税額負担、各種の相続対策を勘案して、総合的に判断する必要があると思います」

〈空欄(2)の譲渡資産（乙土地）の売却に関する資料〉
・譲渡資産の譲渡価額：５億円
・譲渡資産の取得費　：不明
・譲渡費用　　　　　：1,500万円
※税額は、100円未満を切り捨てること。
※本問の譲渡所得以外の所得や所得控除等は考慮しない。

〈空欄(3)の選択肢〉
イ．取得時期および取得価額を引き継ぎます
ロ．取得時期は引き継ぎますが、取得価額は引き継ぎません
ハ．取得価額は引き継ぎますが、取得時期は引き継ぎません
ニ．取得時期および取得価額を引き継ぎません

天空率による斜線（高さ）制限の緩和・優良住宅用地の特例・立体買い換えの特例に関する問題です。

〈建築基準法の規定〉
I 一定の基準に適合する建築物には斜線制限を適用しないという緩和措置として、「天空率による斜線（高さ）制限の緩和」があります。
※ 「天空」とは、地上から空を見上げたとき、建物等によって遮られない空の広がりで、「天空率」は、道路の反対側（隣地）から空を見上げたときの、その建物による天空の程度を示した値です。

〈優良住宅用地の特例〉
II 優良住宅地の造成等のための土地等の譲渡所得については、優良住宅用地の特例により、譲渡所得2,000万円以下は所得税10％・住民税4％、2,000万円超は所得税15％・住民税5％の軽減税率が適用されます（復興特別所得税を除く）。
※復興特別所得税は、所得税額の2.1％
また、取得費が不明な場合には、概算取得費として譲渡価額の5％とすることができます。
本問では、土地の売却価格は5億円ですので、5億円の5％を概算取得費とすることができます。

課税長期譲渡所得＝5億円−(5億円×5％＋1,500万円)
　　　　　　　　＝5億円−(2,500万円＋1,500万円)＝4億6,000万円

従って、所得税＝2,000万円×10％＋(4億6,000万円−2,000万円)×15％＝6,800万円
　　　　復興特別所得税＝6,800万円×2.1％＝142.8万円
　　　　住民税＝2,000万円×4％＋(4億6,000万円−2,000万円)×5％＝2,280万円
　　　　合計額＝6,800万円＋142.8万円＋2,280万円＝9,222.8万円

〈立体買い換えの特例〉
III 三大都市圏の既成市街地等およびそれに準じる地域であれば、地上3階建て以上で耐火構造の賃貸マンションを建設する場合、立体買い換えの特例の適用を受けることにより、不動産の譲渡益に関する課税を100%繰り延べることが可能です。そのため、立体買換えの特例では譲渡資産の取得価額は引き継ぎますが、譲渡資産の取得日を引き継がず、買換資産の取得日は買換資産を実際に取得した日です。
また、通常のマンションを取得して賃貸する場合には、建物価額相当額の全額を長年にわたり減価償却して税負担の軽減が可能ですが、立体買換えの特例を適用する場合、繰り延べた譲渡益部分は減価償却の対象外となるため、特例適用しない場合よりも不動産所得の税負担が重くなる可能性があります。

以上により正解は、(1)天空（率）　(2)92,228,000（円）　(3)ハ　(4)減価償却費

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