問26　2022年5月基礎

居住者に係る所得税の不動産所得に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、記載のない事項については考慮しないものとする。

1) 賃貸アパートの建物およびその敷地を譲渡するために、賃借人に支払う立退料は、不動産所得の金額の計算上、必要経費に算入する。

2) 広告等の看板を設置するため、家屋の屋上や塀等を使用させることにより受け取る使用料は、不動産所得に該当する。

3) 所有する賃貸アパートを取り壊したことにより生じた損失の金額は、当該貸付が事業的規模で行われている場合、不動産所得の金額の計算上、その損失の金額を控除する前の不動産所得の金額を限度として必要経費に算入することができる。

4) 国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例により、賃貸している国外中古建物について簡便法により算定した短い耐用年数による減価償却費を計上して損失の金額を生じさせることで、その損失の金額を給与所得や事業所得の金額と損益通算することができる。

不動産所得に関する問題です。

1) は、不適切。貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料は、土地や建物の譲渡所得を算出する際の譲渡費用となりますが、不動産所得の必要経費にはなりません。

2) は、適切。土地、家屋の屋上や側面、塀等に広告看板などを設置させることで受け取る対価は、不動産所得となります。

3) は、不適切。賃貸用資産の取壊しによる資産損失額は、事業的規模ならば、全額を必要経費に算入可能ですが、事業的規模に達していない場合は、必要経費への算入可能額は「その年の資産損失を差し引く前の不動産所得額」にまでです。
なお、取壊し費用そのものは、事業的規模に関わらず、全額必要経費に算入可能です。

4) は、不適切。国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例は、国外不動産所得の損失のうち、減価償却費分の金額は損益通算の対象外とする特例です。
以前は海外不動産を購入して減価償却費を計上することで不動産所得を赤字にし、給与所得や事業所得と損益通算する節税スキームが通用していました（海外の中古不動産は価格が下がりにくく、日本の税法上は中古住宅は耐用年数が短く大きな減価償却を計上できることを利用した節税法。）。2021年からは、上記特例の創設により、こうした節税法が一部制限されるようになりました。

よって正解は、2

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