問62 2022年5月応用

問62 問題文と解答・解説

問62 問題文

甲土地および乙土地の有効活用に関する以下の文章の空欄(1)〜(5)に入る最も適切な語句または数値を、解答用紙に記入しなさい。

〈建設協力金方式〉
I 「建設協力金方式は、建設する建物を借り受ける予定の事業者(テナント)から、地主が建設資金を借り受けて、事業者の要望に沿った店舗等の建物を建設し、その建物を事業者に賃貸する手法です。賃貸期間中の撤退リスク、中途解約時の建設協力金残債務の取扱い、賃料の減額など、契約内容を事前に精査しておくことが重要となります。
仮に、甲土地と乙土地を一体とした土地に店舗等の建物を建設し、賃貸した後にBさんの相続が開始した場合、当該一体の土地の自用地価額を4億円、借地権割合( 1 )%、借家権割合30%、賃貸割合100%とすると、貸家建付地としての相続税評価額は( 2 )万円となります。なお、当該一体の土地は、貸付事業用宅地等として小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例の対象となります。また、建設協力金残債務は、相続税の課税価格の計算上、( 3 )の対象となります」

〈事業用定期借地権方式〉
II 「事業用定期借地権方式は、事業者である借主が土地を契約で一定期間賃借し、借主が建物を建設する手法です。存続期間が10年以上( 4 )年未満の事業用定期借地権と( 4 )年以上50年未満の事業用定期借地権に区別されます。本方式のメリットとして、土地を手放さずに安定した地代収入を得ることができること、期間満了後は土地が更地となって返還されることなどが挙げられます。X社との交渉により、年間地代とは別に、前払地代を受け取ることができれば、まとまった資金を得ることも可能となります。
本方式により甲土地と乙土地を一体とした土地を賃貸した後、Bさんの相続が開始した場合、相続税の課税価格の計算上、その敷地は( 5 )として評価します。なお、当該敷地は、貸付事業用宅地等として小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例の対象となります」

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問62 解答・解説

土地の有効活用方法に関する問題です。

〈建設協力金方式〉
I 路線価図には、各路線上に数字とアルファベットが記載されており、数字は路線価(1u当たり千円)、アルファベットは借地権割合で、A:90%、B:80%、C:70%、D:60%、E:50%、F:40%、G:30%を示します。
よって本問の場合、土地に接する道路の路線価のアルファベットはいずれも「D」と記載されているため、借地権割合は60%です。

自分が所有する土地に建築した家屋を、他に貸し付けている場合、建物は貸家、土地は貸家建付地として評価され、自用地評価よりも借地権や借家権の割合分が減額された相続税評価額となります(自分の土地にアパートを建てて賃貸している等)。

評価額の計算式は以下の通り。
貸家建付地の評価額=自用地評価額×(1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

よって、借地権割合60%、借家権割合が30%、賃貸割合100%の場合、
貸家建付地の評価額=自用地評価額×(1−60%×30%×100%)
         =4億円×(1−0.6×0.3×1.0)
         =4億円×0.82=3億2,800万円

なお、建設協力金方式とは、建物は土地所有者が建設し、その建物に入居予定のテナント等から貸与された保証金や建設協力金を、建設資金の全部または一部に充当して建物を建設する事業方式です。
貸与された保証金や建設協力金についてはテナントからの賃貸料で返済していくため、相続税の債務控除の対象となります。

〈事業用定期借地権方式〉
II 事業用定期借地権等(事業用定期借地権、事業用借地権) は、存続期間10年以上50年未満で用途は事業用限定、期間満了で借地関係は終了するため、原則として借地人は建物を取り壊し、更地にして返還します。
10〜30年:事業用借地権、30〜50年:事業用定期借地権

また、定期借地権が設定されている土地は、「貸宅地」として自用地価額から定期借地権価額を控除した金額で評価されます(定期借地権価額は、定期借地権の残存期間に応じて減額割合が逓減するため、残存期間が短い場合は相続税負担の軽減は期待できません)。

以上により正解は、(1)60(%) (2)32,800(万円) (3)債務控除
(4)30(年) (5)貸宅地

問61          第5問

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