問34　2022年9月基礎

不動産登記の効力に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1) 不動産の売買契約の締結後、買主への所有権移転登記をする前に、売主が当該不動産を買主以外の第三者に譲渡し、第三者が所有権移転登記をした場合、当初の買主はその第三者に対して所有権の取得を対抗することができる。

2) 不動産登記記録を信頼して売買契約を締結した善意かつ無過失の買主は、所有権移転登記により不動産を自己の名義にすれば、たとえ真実の権利者から所有権移転登記の抹消や不動産の返還を求められたとしても、登記の公信力によりこれを拒むことができる。

3) 仮登記は、順位保全の効力および対抗力があるため、これをもって第三者に対抗することができる。

4) 借地権は、その登記がなくても、当該土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。

不動産の登記に関する問題です。

1) は、不適切。民法上、売主が複数の相手に同じ物件を譲渡すること（二重譲渡）は可能ですが、譲渡を受けた側は、代金支払いの後先に関係なく、先に登記したほうが所有権を取得することになります。
よって、先に代金を支払っても、第三者に所有権移転登記されてしまうと、対抗（自分のものだと主張）できません。

2) は、不適切。不動産の登記には公信力がありません。
このため、登記記録を正しいものと信用して取引を行っても、その内容が真実と異なっていた場合でも保護されません。

3) は、不適切。仮登記とは、「実体上」・「手続上」の要件が備わっていないため、登記をすることができない場合、将来その要件が備わったときに完全な登記（本登記）をすることを前提とした登記です。このため、仮登記は将来の順位を保全するものの、対抗力はありません。

4) は、適切。借地権者は、借地権の登記がなくても、その土地に自分名義で登記された建物を所有していれば、第三者に対抗できます。
つまり、借りている土地の地主が変わって、土地を返すように言われても、自分名義の家があれば、新しい地主に土地を明け渡さなくてもいいわけです。

よって正解は、4

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