問38　2022年9月基礎

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1) 建物価格の２分の１以下に相当する共用部分の滅失があった場合、滅失した共用部分を復旧する旨の集会の決議や建替え決議がないときは、各区分所有者は共用部分を復旧することができない。

2) 規約を変更するためには、区分所有者および議決権の各３分の２以上の多数による集会の決議が必要であり、この変更が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、当該区分所有者の承諾を得なければならない。

3) 形状または効用の著しい変更を伴う共用部分の変更を行うためには、原則として、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議が必要であるが、この区分所有者の定数については規約で過半数まで減ずることができる。

4) 集会において区分所有者および議決権の各５分の４以上の多数による建替え決議がなされた場合、決議に賛成した区分所有者は、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者から、区分所有権および敷地利用権を時価で買い取らなければならない。

区分所有法に関する問題です。

1) は、不適切。 建物価格の2分の1以下相当する共用部分が滅失した場合、規約に別段の定めまたは集会の決議がない限り、各区分所有者は、原則として滅失した共用部分の復旧工事を行うことが可能です。

2) は、不適切。規約の設定・変更・廃止は、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議が必要となりますが、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、当該区分所有者の承諾が必要です。
つまり、基本は多数決ですが、それを悪用して一部の人にだけ特別不利益になるような規約変更は、本人の承諾無しには認められないわけです。

3) は、適切。著しい変更を伴う共用部分の変更は、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議が必要となりますが、「区分所有者の定数」は、規約で過半数まで減らす（決議し易くする）ことができます。ただし、「議決権の定数」は規約で減らすことはできません。

4) は、不適切。建物を建て替えるには、集会で区分所有者および議決権の各５分の４以上が必要ですが、建替え決議がなされた場合、決議に「賛成」した区分所有者は、決議に「反対」・「建替えに不参加」とした区分所有者に対して、建物およびその敷地に関する権利を時価で「売却する」ことを請求することができます。ただし、賛成側が直接時価で買い受ける必要はなく、デベロッパー等の資金力のある買受指定者を別途指定し、買受指定者が時価で買い受けることも可能です。

よって正解は、3

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