問35 2023年1月基礎

問35 問題文と解答・解説

問35 問題文

借地借家法の定期借地権および定期建物賃貸借契約(定期借家契約)に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1) 存続期間を10年以上30年未満とする事業用借地権を設定する場合、設定契約時に契約の更新および建物の築造による存続期間の延長がなく、建物の買取請求権を排除する旨を特約として定める必要がある。

2) 建物譲渡特約付借地権は、借地権設定後30年以上が経過し、その建物を借地権設定者が譲り受けることにより借地権は消滅するが、建物を使用している借地権者が当該借地権消滅後の建物の使用継続を請求したときは、建物の賃借人として当該建物を使用継続することができる。

3) 定期建物賃貸借契約の期間が1年である場合、賃貸人が当該契約日の8カ月後に、初めて賃借人に期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしたときは、通知の日から4カ月経過後に契約の終了を賃借人に対抗することができる。

4) 期間の満了により建物の定期建物賃貸借契約が終了した場合、定期建物賃貸借契約の更新は行われず、再契約は契約が終了した日から1年を経過しなければ締結することができない。

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問35 解答・解説

定期借地権・定期借家契約に関する問題です。

1) は、不適切。事業用定期借地権等には、存続期間10年以上30年未満と、30年以上50年未満の2種類があり、借地権存続期間30年以上50年未満の事業用定期借地権は、契約更新無し・建物再築による存続期間延長無し・満了時の建物買取請求権無しとする特約を付加することが必要ですが、10年以上30年未満の事業用借地権では、特約無しで契約更新無し・建物再築による存続期間延長無し・満了時の建物買取請求権無しが認められます

2) は、適切。建物譲渡特約付借地権は、存続期間30年以上で、期間満了で契約が消滅し、地主が建物を買い取る特約が付いた借地権です。
建物譲渡特約付借地権が消滅した場合、借地権者や賃借人が請求すると、期間の定めのない建物賃貸借契約がされたとみなされます。
つまり、建物譲渡特約付借地権は、30年以上となる存続期間が終了しても、借地人や借家人は引き続き建物を利用できるわけです(借地人は借家人になります)。

3) は、不適切。定期借家契約で契約期間が1年以上の場合、貸主は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間(通知期間)に、借主に対して期間満了で賃貸借が終了する旨を通知する必要があります。これをしないと、期間満了だからといって賃借人を退去させることが出来ません。

4) は、不適切。定期借家契約は、原則として更新がないため、契約期間満了後は、借主は退去することが必要です。ただし、貸主と借主双方が合意すれば、再契約は可能です。
これに対し、普通借家契約では、賃貸人(大家さん)が正当事由なしに更新を拒絶できないため、賃借人(入居者)と合意していなくても、更新したものとみなされます(法定更新)。

よって正解は、2

問34      問36

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