問48 2023年1月基礎
問48 問題文
Aさんは、父親から建物の敷地となっている下記のX土地、Y土地、Z土地(借地権)を相続により取得した。X土地、Y土地、Z土地(借地権)の相続税評価額の合計額として、次のうち最も適切なものはどれか。
●X土地
・Aさんは、父親から固定資産税程度の地代で借り受けているX土地に自宅を建築して居住していた。
・X土地の自用地評価額は2,500万円、借地権割合は60%、借家権割合は30%である。
●Y土地
・Aさんの父親は貸家とその敷地であるY土地のうち、貸家のみをAさんに贈与したが、Aさんとの間で地代等の収受は行われていない。
・貸家には賃借人BさんがAさんの父親からAさんへ貸家の贈与前から現在まで居住(入居率100%)している。
・Y土地の自用地評価額は2,000万円、借地権割合は60%、借家権割合は30%である。
●Z土地(借地権)
・Aさんの父親は第三者であるC株式会社からZ土地を通常の地代で借り受けていたが、権利金は支払っていない。Z土地については「土地の無償返還に関する届出書」が税務署長に提出されている。
・Aさんの父親はZ土地にアパートを建築して、第三者に賃貸(入居率100%)していた。
・Z土地の自用地評価額は4,000万円、借地権割合は60%、借家権割合は30%である。
1) 2,640万円
2) 3,300万円
3) 4,140万円
4) 5,820万円
問48 解答・解説
土地の相続税評価額に関する問題です。
まずX土地ですが、固定資産税程度の地代で土地を借りて、「自分で」建物を建築し、居住しています。この場合相続税評価額は、自用地となります。
地代の支払いが固定資産税程度であれば、土地の使用貸借とみなされるため、土地の使用権は相続税評価上はゼロとされます(借地権の価値ゼロ)。
よって、X土地の相続税評価額=2,500万円
次にY土地ですが、貸家とその敷地の所有者が同一で、その建物が他人に賃貸されているときに、建物だけが贈与され、敷地は使用貸借されている状況です。ここで従来どおり建物は第三者に賃貸されていると、相続税評価額は、貸家建付地となります。
つまり、土地と建物の所有者は同一で、土地と建物を賃貸している場合と同様に扱われるわけですね。
貸家建付地の相続税評価額=自用地評価額×(1−借地権割合×借家権割合)
よって、Y土地の相続税評価額=2,000万円×(1−60%×30%)=1,640万円
最後にZ土地(借地権)ですが、借地権が設定されている土地で、「土地の無償返還に関する届出書」が税務署長に提出されている場合、その土地の借地権の価額は、評価せず0円とします。
借地権を設定していても、借りている土地を無償で返還する(借地権の買取なし)ことになるため、土地の使用権は経済的価値が極めて低いと考えられ、相続税評価上はゼロとなるためです。
よって、Z土地(借地権)の相続税評価額=0円
以上により、X・Y・Zの評価額合計=2,500万円+1,640万円+0円=4,140万円
よって正解は、3
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