問48　2023年1月基礎

Ａさんは、父親から建物の敷地となっている下記のＸ土地、Ｙ土地、Ｚ土地（借地権）を相続により取得した。Ｘ土地、Ｙ土地、Ｚ土地（借地権）の相続税評価額の合計額として、次のうち最も適切なものはどれか。

●Ｘ土地
・Ａさんは、父親から固定資産税程度の地代で借り受けているＸ土地に自宅を建築して居住していた。
・Ｘ土地の自用地評価額は2,500万円、借地権割合は60％、借家権割合は30％である。

●Ｙ土地
・Ａさんの父親は貸家とその敷地であるＹ土地のうち、貸家のみをＡさんに贈与したが、Ａさんとの間で地代等の収受は行われていない。
・貸家には賃借人ＢさんがＡさんの父親からＡさんへ貸家の贈与前から現在まで居住（入居率100％）している。
・Ｙ土地の自用地評価額は2,000万円、借地権割合は60％、借家権割合は30％である。

●Ｚ土地（借地権）
・Ａさんの父親は第三者であるＣ株式会社からＺ土地を通常の地代で借り受けていたが、権利金は支払っていない。Ｚ土地については「土地の無償返還に関する届出書」が税務署長に提出されている。
・Ａさんの父親はＺ土地にアパートを建築して、第三者に賃貸（入居率100％）していた。
・Ｚ土地の自用地評価額は4,000万円、借地権割合は60％、借家権割合は30％である。

1) 2,640万円

2) 3,300万円

3) 4,140万円

4) 5,820万円

土地の相続税評価額に関する問題です。

まずX土地ですが、固定資産税程度の地代で土地を借りて、「自分で」建物を建築し、居住しています。この場合相続税評価額は、自用地となります。
地代の支払いが固定資産税程度であれば、土地の使用貸借とみなされるため、土地の使用権は相続税評価上はゼロとされます（借地権の価値ゼロ）。
よって、X土地の相続税評価額＝2,500万円

次にY土地ですが、貸家とその敷地の所有者が同一で、その建物が他人に賃貸されているときに、建物だけが贈与され、敷地は使用貸借されている状況です。ここで従来どおり建物は第三者に賃貸されていると、相続税評価額は、貸家建付地となります。
つまり、土地と建物の所有者は同一で、土地と建物を賃貸している場合と同様に扱われるわけですね。

貸家建付地の相続税評価額＝自用地評価額×(1−借地権割合×借家権割合)
よって、Y土地の相続税評価額＝2,000万円×(1−60％×30％)＝1,640万円

最後にZ土地（借地権）ですが、借地権が設定されている土地で、「土地の無償返還に関する届出書」が税務署長に提出されている場合、その土地の借地権の価額は、評価せず０円とします。
借地権を設定していても、借りている土地を無償で返還する（借地権の買取なし）ことになるため、土地の使用権は経済的価値が極めて低いと考えられ、相続税評価上はゼロとなるためです。
よって、Z土地（借地権）の相続税評価額＝0円

以上により、X・Y・Zの評価額合計＝2,500万円＋1,640万円＋0円＝4,140万円

よって正解は、3

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