問26　2023年5月基礎

居住者に係る所得税の不動産所得および事業所得に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、記載のない事項については考慮しないものとする。

1) 2022年中に、国外中古建物について不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額があり、その損失の額を上回る耐用年数を簡便法により計算した減価償却費の額がある場合、損失の額は国内不動産から生じる不動産所得の金額と内部通算することができるが、不動産所得以外の所得の金額と損益通算することはできない。

2) 不動産業者が販売の目的で取得した建物を一時的に貸し付けたことによる所得は、事業所得となり、事業所得の金額の計算上、その建物について減価償却資産に準じて計算した償却費の額に相当する金額を必要経費に算入することができる。

3) 不動産の貸付が事業的規模でない場合、所有する賃貸アパートを取り壊したことにより生じた損失の金額のうち、不動産所得の金額から引ききれない金額は、不動産所得以外の所得の金額と損益通算することができる。

4) 居住の用に供していた自宅の建物を取り壊し、その敷地上に賃貸アパートを建築して貸付の用に供した場合、自宅の取壊しに要した費用は、不動産所得の金額の計算上、必要経費に算入することができる。

不動産所得・事業所得に関する問題です。

1) は、不適切。国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例により、国外不動産所得の損失のうち減価償却費分の金額については、国内不動産との内部通算や不動産所得以外との損益通算の対象外となります（国外中古建物同士の内部通算は可能）。
以前は海外不動産を購入して減価償却費を計上することで不動産所得を赤字にし、給与所得や事業所得と損益通算する節税スキームが通用していました（海外の中古不動産は価格が下がりにくく、日本の税法上は中古住宅は耐用年数が短く大きな減価償却を計上できることを利用した節税法。）。2021年からは、上記特例の創設により、こうした節税法が一部制限されるようになりました。

2) は、適切。不動産業者が販売目的で取得した建物を一時的に貸付けた場合の賃料は事業所得となり、貸付期間に応じた建物の減価償却費相当額を必要経費に算入可能です。

3) は、不適切。賃貸用資産の取壊しによる資産損失額は、事業的規模ならば、全額を必要経費に算入可能であり、不動産所得が赤字の場合は他の所得との損益通算が可能です。これに対し、事業的規模に達していない場合は、必要経費への算入可能額は「その年の資産損失を差し引く前の不動産所得額」までであり、不動産所得が赤字でも損益通算の対象外です。
なお、取壊し費用そのものは、事業的規模に関わらず、全額必要経費に算入可能です。

4) は、不適切。自宅を取り壊して賃貸住宅を建てた場合、取壊し費用は必要経費にも建物の取得費にもならず、不動産所得の計算上なかったものとして取り扱われます。
居住用建物の場合、賃貸住宅の建築目的での取壊しだとしても、単に自分の資産を処分しただけ（家事費）とされてしまうのです。

よって正解は、2

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