問63　2023年5月応用

《設例》のＡさんが所有する自宅敷地、貸家建付地の概要に基づき、次の(1)および(2)について「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」の適用前の相続税評価額をそれぞれ求めなさい（計算過程の記載は不要）。〈答〉は万円単位とすること。

(1) 貸家建付地
(2) 自宅敷地

〈資料〉奥行価格補正率表（一部抜粋）


〈資料〉側方路線影響加算率表（一部抜粋）

貸家建付地・自用地の相続税評価額に関する問題です。

自分が所有する土地に建築した家屋を、他に貸し付けている場合、建物は貸家、土地は貸家建付地として評価され、自用地評価よりも借地権や借家権の割合分が減額された相続税評価額となります（自分の土地にアパートを建てて賃貸している等）。

評価額の計算式は以下の通り。
貸家建付地の評価額＝自用地評価額×(１−借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

ここで、路線価図には、各路線上に数字とアルファベットが記載されており、数字は路線価（1�u当たり千円）、アルファベットは借地権割合で、A：90％、B：80％、C：70％、D：60％、E：50％、F：40％、G：30％を示します。
よって設例の貸家建付地の場合、路線価図の「200E」＝200千円／�u・借地権割合E：50％で、資料から借家権割合が30％、賃貸割合100％です。

また、奥行価格補正率とは、奥行が極端に短かったり長かったりする場合は宅地の利用が難しくなることから、評価額を調整するために定められており、補正前の自用地価額（路線価×敷地面積）に乗じることで、補正後の評価額を算出します。

よって、宅地の自用地評価額＝路線価×敷地面積×奥行価格補正率　ですので、
資料の宅地の自用地評価額＝200,000円×225�u×1.00　となります。

貸家建付地の評価額＝200,000円×1.00×225�u×(１−50％×30％×100％)
　　　　　　　　　＝4500万円×(１−0.5×0.3×1.0)
　　　　　　　　　＝4500万円×0.85＝3,825万円

次に、側方路線影響加算率とは、正面のみが路線に面している宅地よりも、正面と側面も路線に面している宅地（角地）の方が利用しやすいため、評価額を調整するために定められています。

側方路線に面する宅地の自用地評価額＝(A＋B)×敷地面積
※A：正面路線価×奥行価格補正率
※B：側方路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率

つまり、奥行価格補正後の正面路線価に、奥行価格補正率と側方路線影響加算率を乗じた側方路線価を加算して求めます。
なお、正面路線とは、奥行価格補正後の金額が高い方の路線です。

資料の宅地では、奥行価格補正率が0.97（奥行25m）と1.0（奥行20m）となるため、正面路線価は奥行20ｍの200千円の方です。

また、本問では側方路線影響加算率として、「角地」と「準角地」が記載されていますが、2つの道路に接している土地を「角地」といい、折れ曲がった1つの道路の内側部分に接している土地を「準角地」といいます。
具体的には、十字路やT字路に接していれば角地、L字型の一本道の屈折部分に接していれば準角地で、角地の方が利便性が高いため、加算率も高くなります。
資料の宅地ではL字型の4m公道の屈折部分に接しているため、準角地となります。

A：正面路線価×奥行価格補正率＝200,000円×1.0
B：側方路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率＝200,000円×0.97×0.02＝3,880円

側方路線に面する宅地の自用地評価額＝(A＋B)×敷地面積
　　　　　　　　　　　　　　　　　＝(200,000円＋3,880円)×500�u
　　　　　　　　　　　　　　　　　＝10,194万円

以上により正解は、(1)3,825（万円）　(2)10,194（万円）

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