問35　2023年9月基礎

民法における不動産の賃貸借に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1) 建物の賃貸借期間中に、賃借人から敷金を受け取っている賃貸人が建物を譲渡し、賃貸人たる地位が建物の譲受人に移転した場合、その敷金の返還に係る債務は建物の譲受人に承継される。

2) 建物の賃貸人に敷金を支払っている賃借人は、賃貸借期間中に未払賃料がある場合、賃貸人に対し、その敷金を未払賃料の弁済に充てるよう請求することができる。

3) 建物の賃借人から敷金を受け取っている賃貸人は、賃貸借が終了し、建物の返還を受ける前に、賃借人に対し、その敷金の額から未払賃料等の賃借人の賃貸人に対する債務額を控除した残額を返還しなければならない。

4) 建物の賃借人が、当該建物に通常の使用および収益によって損耗を生じさせた場合、賃貸借の終了時、賃借人は当該損耗を原状に復する義務を負う。

不動産の賃貸借に関する問題です。

1) は、適切。敷金や保証金などのうち、返還する必要がある部分については、大家さん（賃貸人）が建物を他者に売却すると、買い取った側が返還債務を引き継ぐことになります。

2) は、不適切。賃料の不払い等で入居者（賃借人）に債務不履行がある場合に、大家さん（賃貸人）が敷金から不払い分を差し引くことが可能ですが、入居者（賃借人）の側から敷金を未払賃料の弁済に充当するように請求することはできません。

3) は、不適切。建物の賃貸借契約が終了した際、大家さん（賃貸人）は建物の返還を受けた後に、預かっていた敷金から未払賃料等を控除した残額を返還します。

4) は、不適切。原状回復義務は賃借人が借りた当時の状態に戻すことではなく、退去に際して借主（入居者）が部屋に設置したものを取り除き、入居時の状態に戻してから部屋を返す義務です。このため、経年変化や通常の使用による損耗等については借主に原状回復義務はなく、その修繕費用は家賃に含まれるとされています。

よって正解は、1

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