問41　2023年9月基礎

下記の〈条件〉に基づく不動産投資におけるＤＳＣＲとして、次のうち最も適切なものはどれか。なお、記載のない事項については考慮せず、計算結果は小数点以下第３位を四捨五入すること。

〈条件〉
投資物件　　：賃貸マンション（ＲＣ造５階建て、築５年）
投資額　　　：４億円（資金調達：自己資金１億円、借入金額３億円）
賃貸収入　　：年間2,500万円
運営費用　　：年間800万円（借入金の支払利息は含まれていない）
借入金返済額：年間1,440万円（元利均等返済・金利1.5％、返済期間25年）

1) 0.85

2) 1.12

3) 1.18

4) 1.74

不動産の投資判断手法に関する問題です。

ＤＳＣＲは借入金返済の安全度（債務返済能力）を測る尺度として用いられ、Ｘ倍で示されます。
ＤＳＣＲ（借入金償還余裕率）＝元利金返済前キャッシュフロー÷元利金返済額
従って、DSCRの比率が高いほど、元利金支払能力が高く、安全性が高いといえます（高いほど望ましい）。

本問の場合、元利金返済前キャッシュフロー＝賃貸収入−運営費用ですので、ＤＳＣＲの計算式は以下の通りです。
ＤＳＣＲ＝(2,500万円−800万円)÷1,440万円
　　　　＝1.180…　→1.18倍（小数点以下第3位四捨五入）

よって正解は、3

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