問63　2023年9月応用

仮に、Ａさんが現時点（2023年９月10日）において死亡し、《設例》の〈Ａさんが所有している甲土地に関する資料〉に基づき、相続税の課税価格の計算上、甲土地の
評価額から減額される金額が最大となるように「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」の適用を受ける場合、貸付事業用宅地等として適用を受けることができる面積を求めなさい（計算過程の記載は不要）。〈答〉は�u単位とすること。
なお、甲土地のうち自宅に対応する部分は特定居住用宅地等、洋菓子店に対応する部分は特定事業用宅地等、賃貸マンションに対応する部分は貸付事業用宅地等にそれぞれ該当するものとする。

小規模宅地の特例に関する問題です。

小規模宅地の特例では、自宅兼賃貸物件の場合には自宅部分は330�uを上限に80%減額、賃貸部分は200�uを上限に50%減額、賃貸募集していない空室は減額ゼロです。また、特定事業用は400�uを上限に80%減額です（特定事業用宅地は被相続人の事業用だけでなく、被相続人と同一生計の親族の事業用宅地も対象です）。

まず、敷地264�uに4階建てのマンションが建っており、各階の床面積は同一（各150�u）であることから、自宅の敷地評価額は階数分に応じた額となり、事業部分は1階部分の面積150�uのうち事業に使用している100�uに応じた額となります。また、賃貸部分は2階と3階部分の階数分に応じた額と1階部分の50�uに応じた額の合計です。
自宅部分…6,600万円×1／4＝1,650万円（自用地評価額）
事業部分…6,600万円×1／4×100�u／150�u＝1,100万円（使用貸借のため事業用地評価額）
賃貸部分…6,600万円×2／4＋6,600万円×1／4×50�u／150�u＝3,850万円（自用地評価額）
→貸家建付地評価額＝3,850万円×(１−60％×30％×100％)＝3,157万円

同様に、自宅・事業・賃貸部分の敷地面積も使用分に応じた広さとなるため、自宅は264�u×1／4＝66�u、事業部分は264�u×1／4×100�u／150�u＝44�u、賃貸部分は264�u×2／4＋264�u×1／4×50�u／150�u＝154�uとなります。
小規模宅地の特例は、特定事業用400�uと特定居住用330�uを併用する際は、それぞれ適用可能となり、最大730�uまで適用可能です。
ただし、特定事業用や特定居住用と貸付事業用を併用する場合、一定の限度面積の制限があります。
＜貸付事業用宅地を併用して小規模宅地等の特例適用を受ける場合の限度面積＞
特定事業用の適用面積×200／400＋特定居住用の適用面積×200／330＋貸付事業用の適用面積≦200�u

このため、貸付事業用を併用する場合には、減額割合と面積制限に応じた1�u当たりの相続税評価額を算出し、金額の多い順から特例適用すると、評価額の減額幅が大きくなります。
特定居住用：相続税評価額/�u×80％×330＝相続税評価額/�u×2.64
特定事業用：相続税評価額/�u×80％×400＝相続税評価額/�u×3.20
貸付事業用：相続税評価額/�u

よって、まず自宅・事業用・賃貸の敷地いずれかに単独適用する場合、減額される金額は以下の通り。
小規模宅地の特例による評価減額＝自用地評価額×適用上限／敷地面積×減額割合
特定居住用：自宅1,650万円×66�u／66�u×80%＝1,320万円
特定事業用：事業1,100万円×44�u／44�u×80%＝880万円
貸付事業用：賃貸3,175万円×154�u／154�u×50%＝1,587.5万円

次に、特定事業用と特定居住用を併用する場合、減額される金額は以下の通り。
特定居住用：自宅1,650万円×66�u／66�u×80%＝1,320万円
特定事業用：事業1,100万円×44�u／44�u×80%＝880万円
減額合計　：1,320円+880万円＝2,200万円

最後に、特定事業用や特定居住用と貸付事業用を併用する場合、どの宅地から優先適用すると有利かは以下の通り。
特定居住用：1,650万円／66�u×2.64＝66万円
特定事業用：1,100万円／44�u×3.20＝80万円
貸付事業用：3,175万円／154�u＝20.616…万円
よって本問の場合、特定事業用＞特定居住用＞貸付事業用の順に優先適用するのが最も減額評価されます。

特定事業用の適用面積×200／400＋特定居住用の適用面積×200／330＋貸付事業用の適用面積≦200�u
44�u×200／400＋66�u×200／330＋貸付事業用の適用面積≦200�u
貸付事業用の適用面積≦200�u−(44�u×200／400＋66�u×200／330)
　　　　　　　　　　≦200�u−(22�u＋40�u)
　　　　　　　　　　≦138�u
従って特定居住用と特定事業用と貸付事業用を併用する場合、減額される金額は以下の通り。
特定居住用：自宅1,650万円×66�u／66�u×80%＝1,320万円
特定事業用：事業1,100万円×44�u／44�u×80%＝880万円
貸付事業用：賃貸3,175万円×138�u／154�u×50%＝1,422.5…万円
減額合計　：1,320円+880万円+1,422.5…万円＝3,622.5…万円

よって、単独適用（最高1,925万円）や特定事業用と特定居住用のみ併用した場合（合計2,200万円）と比較して、貸付事業用も併用すると最も減額評価される（合計3,622.5…万円）ことが分かります。

従って、減額評価が最大となる際の貸付事業用の適用面積は、138�u　です。

以上により正解は、138（�u）

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