問61　2024年1月応用

甲土地に戸建て住宅（準耐火建築物）を建築する場合、次の(1)および(2)に答えなさい（計算過程の記載は不要）。〈答〉は�u表示とすること。なお、記載のない事項については考慮しないものとする。

(1) 建蔽率の上限となる建築面積はいくらか。
(2) 容積率の上限となる延べ面積はいくらか。なお、特定道路までの距離による容積率制限の緩和を考慮すること。

〈特定道路までの距離による容積率制限の緩和に関する計算式〉

※「a、b」は、問題の性質上、伏せてある。

建築面積と延べ面積の上限に関する問題です。

(1)防火規制がそれぞれ異なる土地にまたがっている場合、もっとも厳しい規制が課されますので、この場合は全て準防火地域扱いとなります。
準防火地域の角地で準耐火建築物を建築する場合、20%の建ぺい率緩和を受けることができます。
（以前は緩和対象は防火地域のみでしたが、法改正により2019年6月より、準防火地域に耐火建築物や準耐火建築物を建築する場合でも10％の建ぺい率緩和の対象となり、特定行政庁が指定する角地による10％緩和と併せて20％緩和を受けられるようになりました。）

建築面積の上限の計算式は、以下のとおりです。
建築面積の上限＝土地の面積×土地の建ぺい率
また、建築物の敷地が、建ぺい率の異なる２つ以上の地域にわたる場合、敷地全体の最大建築面積は、「各地域の面積×各建ぺい率」の合計となります。

よって(1)甲土地の建築面積の上限は、
第一種住居地域部分：75�u×(60％＋20％)＝60�u
第一種低層住居専用地域部分：105�u×(40％＋20％)＝63�u

土地全体の上限：60�u+63�u＝123�u

(2)次に、延べ面積の上限＝土地面積×その土地の容積率　ですが、建ぺい率同様、建築物の敷地が、容積率の異なる２つ以上の地域にわたる場合、敷地全体の延べ面積の上限は、「各地域の面積×各容積率」の合計となります。

ただし、容積率は、前面道路の幅が12m未満の場合に、用途地域によって制限されます。
住居系用途地域の場合……前面道路幅×4／10
その他の用途地域の場合…前面道路幅×6／10
この計算式結果と指定容積率を比べて、小さいほうが容積率の上限です。

問題文では道路が6mと5mの2つありますが、このような場合は広いほうの道路幅を前面道路とすることができます。

さらに、前面道路幅員が6m以上12m未満で、その前面道路からの距離が70m以内で幅員15m以上の道路（特定道路）に接続している場合、前面道路幅員に一定の値が加算されます（特定道路による容積率制限の緩和）。
本問では前面道路幅員は6mで、幅員15mの県道までの距離は56mですので、特定道路による容積率制限の緩和が適用されます。
加算される値＝(12m−前面道路幅員)×(70m−特定道路までの距離)÷70m
　　　　　　＝(12m−6m)×(70m−56m)÷70m＝1.2m

よって第一種住居地域部分の容積率は、前面道路が6m+1.2m＝7.2mですので、
7.2m×4／10＝288%　＜　指定容積率300%。よって第一種住居地域部分の容積率は288%。
次に第一種低層住居専用地域部分の容積率は、前面道路が6m+1.2m＝7.2mですので、
7.2m×4／10＝288%　＞　指定容積率80%。よって第一種低層住居専用地域部分の容積率は80%。

よって(2)延べ面積の上限は、
第一種住居地域部分：75�u×288％＝216�u
第一種低層住居専用地域部分：105�u×80％＝84�u
土地全体の上限：216�u＋84�u＝300�u

以上により正解は、(1)123（�u）　(2)300（�u）

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