問40 2010年1月基礎

問40 問題文と解答・解説

問40 問題文

 居住者が土地・建物等を交換した場合における「固定資産の交換の場合の譲渡所得の特例」(以下,「本特例」という)の適用に関する次の記述のうち,最も適切なものはどれか。
なお,各選択肢において,ほかに必要とされる要件等はすべて満たしていることとする。

1) Aさんが,自宅(居住用建物とその敷地)をBさん所有の賃貸アパート(居住用建物とその敷地)と交換して,その取得した賃貸アパートはそのままアパートとして賃貸の用に供した場合には,交換譲渡資産の用途と交換取得資産の用途が異なるため,本特例の適用を受けることができない。

2) Cさんが,その所有地(通常の取引価額10,000千円)をCさんの父の所有地(通常の取引価額20,000千円)と交換するに際して,親子間であるため時価の差額相当額10,000千円の授受をしないことで合意している場合には,本特例の適用を受けることができる。

3) Dさんが,その所有する土地(通常の取引価額20,000千円)をEさん所有の土地(通常の取引価額20,000千円)と交換するとともに,Dさんの当該土地上の建物を10,000千円(通常の取引価額)でEさんに売却した場合には,建物の価額10,000千円は交換差金とみなされることはなく,土地と土地との交換については本特例の適用を受けることができる。

4) Fさんが,その所有地(300u)をGさんの所有地(2,000u)と交換した場合においては,交換で取得した土地の面積が交換で譲渡した土地の面積の5倍を超えているため,その5倍を超える部分については本特例の適用を受けることができない。

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問40 解答・解説


固定資産の交換の場合の譲渡所得の特例に関する問題です。

1) は、不適切。固定資産の交換の特例を受ける場合、交換により取得した資産は、交換により譲
渡した資産の譲渡直前と同じ用途で使用
することが必要です。
土地の場合、その用途区分は「宅地、田畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場又は原野、その他」となっています。
本問の場合、自宅を譲渡し、その後取得した賃貸アパートを引き続き賃貸アパートとして使用していますから、どちらも土地は宅地として使用しており、本特例を受けられます。

2) は、不適切。本特例では、互いの交換する固定資産の差額が、時価の高い方の固定資産の20%以内であることが必要です。問題文では、差額が10,000千円で高いほうの固定資産が20,000千円ですから、差額の割合は50%。よって本特例は受けられません。
通常の取引価格と当事者の合意価格が異なっていても、交換をするに至った事情等に照らし合理的に算定されたものであれば、当事者間の合意価格が認められますが、親子間の交換は通常の取引価格で行うことが必要です。

3) は、適切。建物部分については交換ではなく売却していますので、交換差金としてみなされず、土地と土地の交換については本特例を受けられます。
「土地+建物」⇔「土地+建物」のような交換の場合、土地は土地同士、建物は建物同士で交換したものとして、20%相当額以内かどうかを判断します。

4) は、不適切。「面積が5倍以内」であることが必要なのは、「特定事業用資産の買換え特例」です。

問39                       問41
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