問48　2010年1月基礎

 Ａさんは，Ａさんの父から建物の敷地である甲土地，乙土地をそれぞれ相続により取得した。甲土地，乙土地の相続税評価額について，最も適切な組合せは次のうちどれか。

種別：甲土地
経緯：Ａさんは，Ａさんの父から使用貸借により借り受けている甲土地に建物を建築して，第三者に賃貸していた。甲土地の自用地評価額は10,000千円，借地権割合は60％，借家権割合は30％である。なお，建物の入居率は100％である。

種別：乙土地
経緯：Ａさんの父は，自己所有の乙土地に建物を建築して第三者に賃貸していた。その後，Ａさんは，Ａさんの父から父所有の建物のみの贈与を受け，乙土地は使用貸借によりＡさんの父から借り受け，建物は従来どおり，第三者に賃貸していた。
乙土地の自用地評価額は20,000千円，借地権割合は60％，借家権割合は30％である。なお，建物の入居率は100％である。

1) 甲土地：10,000千円　乙土地：20,000千円
2) 甲土地：  8,200千円　乙土地：20,000千円
3) 甲土地：10,000千円　乙土地：16,400千円
4) 甲土地：  8,200千円　乙土地：16,400千円

相続税評価額に関する問題です。

まず甲土地ですが、地代を取らない使用貸借で借り受けた土地に、「自分で」建物を建築し、第三者に賃貸しています。この場合の相続税評価額は、自用地となります。
使用貸借は地代を取らないため、土地の使用権は経済的価値が極めて低いと考えられ、相続税評価上はゼロと考えられるためです（借地権の価値ゼロ）。

また、乙土地は、貸家とその敷地の所有者が同一で、その建物が他人に賃貸されているときに、建物だけが贈与され、敷地は使用貸借されている状況です。ここで従来どおり建物は第三者に賃貸されていると、相続税評価額は、貸家建付地となります。
つまり、土地と建物の所有者は同一で、土地と建物を賃貸している場合と同様に扱われるわけですね。

貸家建付地の相続税評価額＝自用地評価額×（1−借地権割合×借家権割合）
20,000千円×(1−60%×30%)＝20,000×(1−0.18)＝20,000×0.82＝16,400千円
よって、正解は3） 。

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