問62　2017年1月応用

Ａさんが、以下の〈条件〉で自宅の建物とその敷地を買い換えた場合、次の(1)および(2)に答えなさい。〔計算過程〕を示し、〈答〉は100円未満を切り捨てて円単位とすること。なお、本問の譲渡所得以外の所得や所得控除等は考慮しないものとする。

(1)「特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例」の適用を受けた場合の譲渡所得の金額に係る所得税額、復興特別所得税額および住民税額の合計額はいくらか。

(2)「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」および「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例」の適用を受けた場合の譲渡所得の金額に係る所得税額、復興特別所得税額および住民税額の合計額はいくらか。

〈条件〉
〈譲渡資産（自宅）および買換資産に関する資料〉
・譲渡資産の譲渡価額：6,000万円
・譲渡資産の取得費　：不明
・譲渡費用　　　　　：200万円
・買換資産の取得価額：4,200万円

居住用財産の譲渡所得の特例適用後の所得税・住民税に関する問題です。

(1)居住用財産の買換え特例では、売った家より買った家のほうが高ければ課税繰り延べ、逆に売った家のほうが買った家より高い場合は、差額に長期譲渡所得として20.315％課税（買った家相当額は課税繰り延べ）されます（買換え特例は所有期間10年超が適用条件のため、自動的に長期譲渡所得となります）。
※20.315％の内訳・・・所得税：15％、復興特別所得税：所得税額の2.1％、住民税：5％

まず、土地の譲渡所得は、土地や建物を売った金額から、取得費と譲渡費用の合計額を差し引いて計算します。
土地の取得価額が不明な場合は、譲渡価額の5％を取得費（概算取得費）とすることができます。
よって、概算取得費：6,000万円×5％＝300万円

ここから特例適用による税額を計算していきますが、Aさんは買換え資産として4,200万円の戸建て住宅を単独名義で購入予定ですから、Ａさんの収入金額は、
譲渡価額6,000万円−取得価額4,200万円＝1,800万円です。

次に、必要経費（取得費と譲渡費用の合計額）は、
概算取得費300万円＋譲渡費用200万円＝500万円です。

ただし、この合計額は譲渡資産全体の取得費・譲渡費用ですので、買換え資産との差額（収入額）に応じた金額だけを必要経費として計上することが必要です。
よって、差額分の必要経費＝全体経費500万円×収入額1,800万円／譲渡額6,000万円
　　　　　　　　　　　　＝150万円
よって、譲渡益＝収入額1,800万円−必要経費150万円＝1,650万円
所得税＝1,650万円×15％＝2,475,000円
復興特別所得税＝2,475,000円×2.1％
　　　　　　　＝51,975円 → 51,900円（100円未満切捨て）
所得税合計＝2,475,000円＋51,900円＝2,526,900 円
住民税＝1,650 万円×５％＝825,000円
所得税・住民税合計＝2,526,900 円＋825,000 円＝3,351,900 円

(2)土地や建物の譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えると長期譲渡所得となり、課税長期譲渡所得＝譲渡収入金額−(取得費＋譲渡費用)−特別控除　です。
3,000万円の特別控除を適用した場合、上記の計算式の「特別控除」部分は3,000万円となります。

(1)の買換え特例を適用する場合は、譲渡収入は買換え資産との差額とし、必要経費（取得費と譲渡費用の合計額）はその差額に応じた額としますが、適用しない場合は譲渡収入は譲渡価額、必要経費は全額となります。

課税長期譲渡所得＝6,000万円−(6,000万円×5％＋200万円)−3,000万円
　　　　　　　　＝6,000万円−500万円−3,000万円＝2,500万円

次に、軽減税率の特例を受けた場合、課税長期譲渡所得金額のうち6,000万円以下の部分は所得税10%・住民税4%、6,000万円超の部分は所得税15%・住民税5%となります（復興特別所得税を除く）。
※復興特別所得税は、所得税額の2.1％

所得税＝2,500 万円×10％＝250 万円
復興特別所得税＝250 万円×2.1％＝52,500 円
所得税合計＝250 万円＋52,500 円＝2,552,500 円
住民税＝2,500万円×4％＝100 万円
所得税・住民税合計＝2,552,500 円＋100 万円＝3,552,500 円

以上により正解は、(1)3,351,900（円）　(2) 3,552,500（円）

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