問62　2013年1月応用

甲土地および乙土地を一体とした土地において建築される貸しビルおよびその敷地の収益価格に関する下記の表の空欄(1)〜(6)に入る最も適切な数値を，以下の〈条件〉をもとに解答用紙に記入しなさい。答は千円未満を四捨五入し千円単位とすること。なお，表中の「□□□」は，問題の性質上，伏せてある。

〈条件〉
・純収益は，２年末は１年末と同額，３年末は２年末より２％増額する。
・転売価格は３年末の純収益を最終還元利回りで還元して求める。なお，最終還元利回りは６％とする。

不動産の鑑定評価手法に関する問題です。

不動産の価値を算定する手法には、原価法や取引事例比較法、収益還元法がありますが、収益還元法のうち、連続する複数の期間に発生する純収益（家賃等）と復帰価格（将来の転売価格）を、現在価値に割り引いて合計することによって、対象不動産の収益価格を求める方法を、DCF法といいます。

本問では、「3年間の純収益の現在価値の合計」と、「3年後の転売価格の現在価値」を合計して収益価格を求めていますので、DCF法を用いた鑑定評価手法を示しているわけです。

まず、将来価値×割引率＝現在価値　ですから、
(1)1年末の現在価値＝35,000×0.952＝33,320千円

2年末の純収益は1年末と同額ですから、
2年末の現在価値＝35,000×0.907＝31,745千円

3年末の純収益は2年末より2％増額するため、
(2)3年末の現在価値＝35,000×1.02×0.864＝30,845千円（千円未満四捨五入）
よって、(3)3年間の純収益の現在価値の合計＝33,320＋31,745＋30,845＝95,910千円

次に、3年後の転売価格は、3年末の純収益を最終還元利回り6％で還元する、つまり3年末の純収益を最終還元利回りで割り戻すことで算出します。
(4)3年後の転売価格＝(35,000×1.02)÷6％＝595,000千円
よって、(5)転売価格の現在価値＝595,000×0.864＝514,080千円

従って、(6)収益価格＝95,910千円＋514,080千円＝609,990千円

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