問61　2013年1月応用

甲土地および乙土地を一体とした土地において貸しビル（耐火建築物）を建築する場合，次の(1)〜(2)に答えなさい。それぞれ計算過程を示して，答えは％表示とし，％表示の小数点第１位を四捨五入すること。

(1) 甲土地および乙土地を一体とした土地に適用される建ぺい率の上限はいくらか。
(2) 甲土地および乙土地を一体とした土地に適用される容積率の上限はいくらか。

建ぺい率と容積率の上限に関する問題です。

まず、防火規制がそれぞれ異なる土地にまたがっている場合、もっとも厳しい規制が課されますので、この場合は全て防火地域扱いとなります。
防火地域の角地で耐火建築物を建築する場合、20%の建ぺい率緩和を受けられるため、第一種住居地域部分の建ぺい率＝60％＋20％　となります。
また、指定建ぺい率が80％の地域でかつ防火地域内に耐火建築物を建てる場合は、建ぺい率の制限がありません（建ぺい率100%）ので、商業地域部分で適用される建ぺい率は、100％となります。

さらに、建ぺい率が異なる地域にまたがる土地全体の建ぺい率を求める場合、それぞれの土地での建築可能面積の合計を、土地全体の面積で除して求めます（加重平均）。

よって(1)建ぺい率の上限は、
第１種住居地域部分：(25m−20ｍ)×20ｍ×（60％＋20％）＝80 �u
商業地域部分　　　：20ｍ×20ｍ×100%＝400 �u
土地全体の建ぺい率の上限：(80 �u＋400 �u)÷(25m×20m)×100＝96%

次に、容積率は、前面道路の幅が12m未満の場合に、用途地域によって制限されます。
住居系用途地域の場合……前面道路幅×4／10
その他の用途地域の場合…前面道路幅×6／10
この計算式結果と指定容積率を比べて、小さいほうが容積率の上限です。

問題文では道路が8mと4mの2つありますが、このような場合は広いほうの道路幅を前面道路とすることができます。

よって第1種住居地域部分の容積率は、前面道路が8mですので、
8m×4／10＝320%　＞　指定容積率300%。よって第1種住居地域部分の容積率は300%。
次に商業地域部分の容積率は、前面道路が8mですので、
8m×6／10＝480%　＜　指定容積率500%。よって商業地域部分の容積率は480%。

容積率も、建ぺい率と同様、上限が異なる地域にまたがって建物を建てる場合には、加重平均されます。
よって(2)容積率の上限は、
第１種住居地域部分：(25m−20ｍ)×20ｍ×300％＝300 �u
商業地域部分　　　：20ｍ×20ｍ×480%＝1,920 �u
土地全体の容積率の上限：(300 �u＋1,920 �u)÷500 �u×100＝444％

以上により正解は、(1)96％　(2)444％

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