問41　2012年9月基礎【1級FP過去問解説】

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問41　2012年9月基礎

問41　問題文と解答・解説

問41　問題文
問41　解答・解説

問41　問題文

甲さん（居住者）は，30年前に購入した自宅（「居住用の建物およびその敷地たる宅地」をいう。以下，同じ）を平成24年10月に譲渡し，平成25年末までに買換資産としての自宅を購入する予定である。この場合における特定の居住用財産の買換えの特例（以下，「本特例」という）等の適用に関する次の記述のうち，最も適切なものはどれか。なお，譲渡所得の金額の計算上の取得費については，自宅（建物）の減価償却費相当額の控除は考慮しないものとする。

1) 甲さんの自宅の譲渡収入金額が1億9,000万円である場合には，買換資産である自宅の購入金額を問わず，他の適用要件を満たしていれば，本特例の適用を受けることができる。

2) 甲さんが，自宅を譲渡して，その譲渡代金で新たに自宅を購入した場合において，本特例の適用要件を満たしていても，本特例の適用を受けなければ，自宅の譲渡について「居住用財産の3,000万円特別控除の特例」および「居住用財産の軽減税率の特例」の併用適用を受けることができる。

3) 甲さんが，平成24年中に自宅を譲渡して，平成25年末までに買換資産である自宅を取得する見込みがあるとして本特例の適用を受けた場合において，平成25年末までに買換資産である自宅を取得しなかったときは，原則として，任意に本特例の適用を撤回して，改めて「居住用財産の3,000万円特別控除の特例」および「居住用財産の軽減税率の特例」の併用適用を受けることができる。

4) 甲さんが，自宅の譲渡価額を下回る価額で買換資産である自宅を取得して本特例の適用を受けた場合，その譲渡資産の譲渡価額と買換資産の取得価額との差額は課税の対象とされるが，その場合の税率については，「居住用財産の軽減税率の特例」が適用できる。

問41　解答・解説

居住用財産の買換え特例に関する問題です。

1) は、不適切。居住用財産の買換え特例は、自宅の売却額が1億5,000万円以下であることが必要ですので、譲渡収入が1億9,000万円の場合、特例の適用を受けられません（買い換える自宅の購入価額に制限はありません）。

2) は、適切。居住用財産の買換え特例と、居住用財産の3,000万円の特別控除・軽減税率の特例は、併用できませんが、選択適用はできますので、居住用財産の買換え特例の適用を受けなければ、居住用財産の3,000万円の特別控除と軽減税率の特例を併用して適用を受けることができます。

3) は、不適切。居住用財産の買換え特例は、自宅を譲渡した年、その前年または翌年の3年間に買い換えれば適用できますが、特例を受けたのに翌年末までに買換資産を取得しなかった場合、特例適用を撤回し、3,000万円の特別控除・軽減税率の特例を受けることはできません。

4) は、不適切。居住用財産の買換え特例では、売った家より買った家のほうが高ければ課税繰り延べ、逆に売った家のほうが買った家より高い場合は、差額に長期譲渡所得として20％課税（買った家相当額は課税繰り延べ）されます（買換え特例は所有期間10年超が適用条件のため、自動的に長期譲渡所得となります）。
なお、居住用財産の買換え特例は、軽減税率の特例と併用できません。