問50　2013年1月基礎

下記〈設例〉において「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」（以下，「本特例」という）の適用を受けた場合の当該宅地の相続税評価額として，最も適切なものは次のうちどれか。

〈設例〉
Ａさんは，自己の所有する宅地（200�u）に４階建ての建物を建て，その建物の１〜２階は賃貸し，３階は空室（賃貸募集はしていない），４階はＡさんの居住用として利用していたが，Ａさんは平成24年２月に死亡した。唯一の相続人である長男Ｂさんがこの宅地と建物を相続した。
Ｂさんは，Ａさんと別居で，自分の家族と平成19年に取得した自宅で生活していたが， 平成24年10月に家族とともに４階に転居してきた。建物の１階部分は，平成24年８月に賃借人に売却している。 なお，Ａさんの所有する土地は当該宅地のみとし，他の条件は考慮しないこととする。

・所有者：宅地および建物ともにＡさん ・路線価（自用地価額）：40万円／�u ・借地権割合：70％ ・借家権割合：30％

1) 4,580万円

2) 5,370万円

3) 5,580万円

4) 6,370万円

小規模宅地の特例に関する問題です。

小規模宅地の特例では、自宅兼賃貸マンションの場合には自宅部分は240�uを上限に80%減額、賃貸部分は200�uを上限に50%減額、賃貸募集していない空室は減額ゼロです。

まず、敷地200�uに4階建てのマンションが建っていますので、1階層当たりの敷地面積は200�u÷4＝50�u　です。
よって、自宅・空室・賃貸・売却部分それぞれに対応する敷地面積は、
自宅部分50�u・空室部分50�u・賃貸部分50�uとなり、それぞれの評価額は、
自宅部分…40万円×50�u＝2,000万円（自用地評価額）
空室部分…40万円×50�u＝2,000万円（自用地評価額）
賃貸部分…40万円×50�u×(1−70%×30%)＝1,580万円（貸家建付地評価額）
売却部分…40万円×50�u×(1−70%×30%)＝1,580万円（貸家建付地評価額）
※ 相続税の課税時期は、相続により財産を取得した時（被相続人の死亡時）ですので、売却部分も相続発生時点では賃貸中で貸家建付地だったわけです。

ここで、小規模宅地の特例では、配偶者以外が取得する場合には、取得する別居親族は、相続開始前3年以内に自宅を所有していないことと、相続開始からの申告期限まで継続保有すること等が必要です。
Bさんはこれまで自宅を所有しており、また相続税の申告期限である、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に1階部分を売却してしまっているため、自宅部分と売却部分には特例を受けられません。

よって、特例で減額されるのは、賃貸部分の50%減額だけのため、
特例適用後の相続税評価額＝自宅2,000+空室2,000＋賃貸1,580×50％＋売却1,580＝6,370
従って正解は、6,370万円。

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