問48　2013年1月基礎

取引相場のないＸ社株式の純資産価額を算出する場合において，以下の〈土地の概要〉の宅地Ａ地，Ｂ地，Ｃ地の相続税評価額の合計額として，次のうち最も適切なものはどれか。

〈土地の概要〉


(1) 利用状況（すべてＸ社保有，いずれも10年前に購入）
　・Ａ地：社長宅敷地。Ｘ社が社長宅を建築して社長に適正な家賃で賃貸している。
　・Ｂ地： 社長宅駐車場敷地。Ｘ社が所有する車両を駐車している。車両は社長が使用。
　・Ｃ地：Ｘ社が賃貸アパートを建築して，会社関係者以外に適正な家賃で賃貸している。満室である。

(2) 評価額
　・Ａ地，Ｂ地，Ｃ地を単独で評価した場合の自用地価額は，それぞれＡ地＝5,700万円， Ｂ地＝360万円，Ｃ地＝3,000万円となる。
　・Ａ地とＢ地が一体であると仮定した場合の自用地価額は，6,360万円となる。
　・Ａ地とＣ地が一体であると仮定した場合の自用地価額は，9,400万円となる。
　・Ａ地，Ｂ地とＣ地が一体であると仮定した場合の自用地価額は，１億600万円となる。
　・借地権割合は60％，借家権割合は30％である。

1) 7,494万円

2) 8,068万円

3) 8,692万円

4) 8,820万円

土地の相続税評価額に関する問題です。

土地の評価は、原則として宅地や農地といった区分で判断されますが、宅地の相続税評価単位は、1画地 （利用単位）ごとですので、１筆の宅地上に自宅や貸家がある場合、自宅部分と貸家部分それぞれで評価されます（一筆の土地ごとに一つの所有権）。
本問では、A地には社長に賃貸し、B地はX社所有でX社自身が使用、C地は賃貸アパートとして賃貸中ですから、それぞれの土地の利用状況が異なるため、一体の土地として評価せず、単独で評価することとなります。

まず、A地は自社の役員とはいえ適正な家賃で賃貸していることから、貸家建付地として評価。
次にB地は、X社所有でX社自身が使用しており、社長は車両を社用車として使用しているだけ（借地権等は発生しない）ですので、自用地として評価。
最後に、C地は賃貸アパートとして他者に賃貸していることから、貸家建付地として評価。

貸家建付地の評価額＝自用地評価額×（１−借地権割合×借家権割合×賃貸割合）　ですから、
A地の評価額＝5,700万円×(1−60％×30％×100％)＝4,674万円
B地の評価額＝360万円
C地の評価額＝3,000万円×(1−60％×30％×100％)＝2,460万円

従ってA・B・C地の評価額の合計は、4,674万円＋360万円＋2,460万円＝7,494万円

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